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| 식당 창업 입지 선정시 꼭 체크해야 할 7가지 |
10년 넘게 창업 컨설팅을 하면서 가장 많이 받은 질문이 있습니다.
“이 자리, 괜찮을까요?”
그리고 제가 가장 안타까웠던 순간도 늘 이 질문에서 나왔습니다.
이미 계약서에 도장을 찍고 나서 저를 찾아오시는 분들이 생각보다 많았기 때문입니다.
“여기 계약했는데 괜찮은 자리인지 봐주세요.”
그때마다 조금 아쉬웠습니다.
입지는 계약하고 나서 바꿀 수 있는 문제가 아니기 때문입니다.
특히 창업을 준비할 때는 메뉴나 인테리어만큼 창업 입지 선정과 상권분석을 먼저 해보는 것이 중요합니다.
저 역시 창업 컨설팅을 오래 했지만 실제로 카페와 샐러드 매장을 운영하면서 생각과 현실이 다른 부분을 많이 경험했습니다.
그래서 오늘은 제가 실제 매장을 운영하면서 다시 한번 확인하게 된 창업 입지 선정 기준 7가지를 정리해보려고 합니다.
후보지가 있다면 하나씩 직접 대조해보시기 바랍니다.
1. 유동인구는 숫자보다 시간대를 봐야 합니다
창업 입지를 알아볼 때 가장 먼저 확인하는 것이 유동인구입니다.
그런데 단순히
“사람이 많다.”
이것만 봐서는 부족합니다.
중요한 것은 내가 판매하려는 시간에 어떤 사람들이 지나가는가입니다.
같은 유동인구라도 고객이 다릅니다
제가 상권을 볼 때는 오전, 점심, 저녁 시간대를 나눠서 봅니다.
가능하다면 오전 7~9시, 점심 11시 30분~1시 30분, 저녁 6~8시처럼 실제 영업시간과 관련 있는 시간대에 직접 현장을 보는 것이 좋습니다.
사람이 얼마나 많이 지나가는지도 중요하지만, 그 사람들이 어디로 가는 사람인지도 봐야 합니다.
출근하느라 빠르게 지나가는 사람인지, 주변에서 근무하는 사람인지, 식사를 하러 이동하는 사람인지, 근처에 거주하는 사람인지에 따라 상권의 성격이 달라집니다.
특히 샐러드나 카페처럼 매장에 들어와 소비하는 업종이라면 단순한 통행량보다 실제 소비로 이어질 수 있는 유동인구가 더 중요합니다.
저희 매장이 딱 그런 자리였습니다
저희 매장은 사거리 코너에 있어서 유동인구가 상당히 많습니다.
그런데 실제로 운영해보니 빠르게 지나가는 사람이 더 많은 자리였습니다.
재미있는 것은 매장을 오픈한 지 4년 가까이 되었는데도 가끔 새로 생긴 매장인 줄 알고 들어오시는 분들이 있다는 것입니다.
사람은 많이 지나가는데 매장을 인지하지 못하는 것입니다.
이 경험을 통해 유동인구가 많다는 것과 내 매장을 발견하고 들어오는 고객이 많다는 것은 완전히 다른 문제라는 것을 알게 됐습니다.
그래서 창업 입지를 볼 때는 유동인구 숫자만 보지 말고, 직접 그 자리에 서서 사람들의 움직임을 보는 것을 권합니다.
2. 임대료는 예상 매출의 몇 %인지 계산해야 합니다
두 번째는 임대료입니다.
창업할 때 임대료가 저렴하면 일단 마음이 놓입니다.
하지만 중요한 것은 월세 금액 자체가 아니라 예상 매출에서 임대료가 차지하는 비중입니다.
제가 보는 임대료 기준은 15%입니다
제가 창업 컨설팅을 하면서 하나의 기준으로 사용하는 것이 **예상 월매출 대비 임대료 15%**입니다.
모든 업종과 모든 매장에 똑같이 적용되는 절대적인 법칙은 아니지만, 제가 후보지를 비교할 때 고정비 부담을 판단하는 기준으로 사용합니다.
예상 매출이 2,000만 원인데 월세가 300만 원이라면 임대료 비중이 15%입니다.
그보다 높아지면 다른 비용까지 고려했을 때 부담이 커질 수 있습니다.
그런데 저 역시 이 기준을 지키지 못했습니다
이 부분은 지금 생각해도 아이러니합니다.
컨설팅을 하면서는 임대료 비중을 꼭 확인하라고 이야기했는데, 정작 제 매장을 선택할 때는 저 역시 모든 기준을 완벽하게 지키지는 못했습니다.
저희 매장도 권리금이 없는 자리였습니다.
처음에는 권리금이 없다는 것이 상당히 매력적으로 느껴졌습니다.
하지만 권리금이 없다는 것만 보고 판단하면 안 됩니다.
권리금이 없는 대신 월세가 높은 경우도 있기 때문입니다.
결국 중요한 것은 권리금이 얼마인가가 아니라 전체적인 고정비를 감당할 수 있는 구조인가였습니다.
3. 경쟁업체보다 업종 밀도를 봐야 합니다
상권분석을 할 때 경쟁업체가 몇 곳인지 확인하는 것도 중요합니다.
그런데 저는 경쟁점의 숫자만 보고 무조건 많으면 피하고, 없으면 좋은 상권이라고 판단하지 않습니다.
경쟁점이 없다는 것이 오히려 위험할 수도 있습니다
반경 300m 정도를 직접 걸어보면서 비슷한 업종이 몇 곳 있는지 확인해보는 것이 좋습니다.
샐러드 매장을 준비한다면 샐러드뿐만 아니라 포케, 건강식, 샌드위치, 간편식 등 내 고객이 선택할 수 있는 비슷한 업종도 함께 보는 것이 좋습니다.
경쟁점이 하나도 없다면
‘경쟁자가 없으니 좋은 자리다.’
라고 생각할 수도 있습니다.
하지만 반대로
‘왜 이 동네에는 이런 매장이 하나도 없을까?’
라고 생각해봐야 합니다.
수요 자체가 적어서 아무도 들어오지 않은 것일 수도 있기 때문입니다.
실제로 제 주변 샐러드 매장도 있었습니다
제가 처음 매장을 오픈했을 때 가까운 곳에 샐러드 매장이 두 곳 있었습니다.
그런데 지금은 두 곳 모두 폐업했습니다.
그렇다고 제가 그 매장들과 경쟁해서 ‘이겼다’고 단순하게 생각하지는 않습니다.
다만 한 가지는 분명합니다.
같은 업종의 매장이 존재한다고 해서 그 상권이 나쁜 것은 아니었습니다.
오히려 그 지역에 샐러드를 구매하는 고객이 있다는 것을 어느 정도 보여주는 신호이기도 했습니다.
결국 중요한 것은 경쟁점이 있느냐 없느냐가 아니라,
‘그 상권에서 내가 다른 매장보다 선택받을 이유를 만들 수 있는가’
였습니다.
4. 주거지·오피스·학원가는 소비 패턴이 다릅니다
상권의 성격도 반드시 봐야 합니다.
같은 음식점이라도 주거지역에 있는 것과 오피스 상권에 있는 것은 매출이 만들어지는 방식이 완전히 다릅니다.
| 상권 유형 | 장점 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 주거지 | 단골 형성이 쉽고 생활 수요가 있음 | 점심 피크타임이 약할 수 있음 |
| 오피스가 | 점심 직장인 수요가 강함 | 주말·공휴일 매출이 약할 수 있음 |
| 학원가 | 저녁 시간대 수요가 꾸준함 | 방학 기간 매출 변동 가능 |
제 첫 매장은 대표적인 오피스 상권이었습니다
처음 공유주방을 통해 강남에서 운영했을 때는 대표적인 오피스 상권이었습니다.
점심시간에는 주문이 몰렸지만 주말이 되면 주문이 거의 없다는 문제가 있었습니다.
당시에는 오피스 상권의 장점만 생각했던 것 같습니다.
하지만 실제로 운영해보니 평일 점심 매출이 강한 대신 주말과 공휴일 매출이 약한 구조라는 것도 직접 경험하게 됐습니다.
지금 운영하고 있는 매장은 주거와 학원가가 섞인 지역입니다.
오피스 상권의 점심 매출을 따라가기는 어렵지만, 매출이 특정 시간대에만 의존하지 않는다는 장점이 있습니다.
그래서 상권을 선택할 때는
‘어디가 매출이 더 많이 나올까?’
뿐만 아니라
‘내가 어떤 시간대에 장사를 할 수 있는가?’
까지 함께 생각해야 합니다.
5. 50대 창업이라면 체력과 동선도 입지 조건입니다
창업 입지를 볼 때 대부분 임대료와 유동인구만 생각합니다.
그런데 실제로 매장을 운영해보면 대표자의 체력과 이동거리도 상당히 중요한 조건입니다.
집에서 매장까지 얼마나 걸리는지도 보세요
저희 매장은 집에서 차로 약 3분 거리이고 걸어가면 약 13분 정도입니다.
저는 오히려 운동 삼아 매장까지 뛰어가기도 합니다.
매일 일하러 가는 길이 운동이 되니 저에게는 장점이 되었습니다.
반대로 매장에서 문제가 생겼을 때 바로 갈 수 있다는 것도 운영하면서 꽤 큰 장점입니다.
특히 창업 초기에는 예상하지 못한 일이 자주 생깁니다.
직원이 갑자기 못 나오거나, 재료 문제가 생기거나, 기계에 문제가 생길 수도 있습니다.
그럴 때 매장까지 이동하는 데 한 시간씩 걸린다면 대표자가 느끼는 부담도 달라집니다.
매장 안의 동선도 직접 확인해야 합니다
저희 매장은 아담한 11평 정도의 샐러드 매장이고 주방은 4평 남짓합니다.
처음 보면 좁아 보일 수 있습니다.
하지만 주방 동선을 최대한 간소화해서 조리와 포장이 자연스럽게 이어지도록 만들었습니다.
그래서 실제로 운영할 때는 생각보다 움직임이 편합니다.
결국 평수만 보고
‘좁다.’
‘넓다.’
라고 판단해서는 안 됩니다.
가능하다면 실제 주방에 들어가서 10분 정도 서서 움직여보세요.
냉장고에서 재료를 꺼내고, 씻고, 손질하고, 조리하고, 포장하는 동선을 직접 상상해보면 도면만 볼 때와 전혀 다르게 보입니다.
6. 계약 전에는 서류와 이전 임차인을 확인해야 합니다
마음에 드는 자리를 찾았다고 바로 계약하면 안 됩니다.
저라면 최소한 다음 세 가지는 확인합니다.
건축물대장
먼저 해당 건물의 용도를 확인해야 합니다.
음식점을 하려면 건물의 용도와 관련 인허가가 가능한지 확인해야 하기 때문입니다.
등기부등본
등기부등본을 통해 소유관계와 근저당 등의 권리관계를 확인합니다.
임대차 계약은 단순히 좋은 자리를 고르는 것에서 끝나는 것이 아니라 계약상 위험이 없는지도 확인하는 과정입니다.
기존 임차인의 폐업 사유
저는 이것도 상당히 중요하게 봅니다.
이전 가게가 폐업했다고 해서 무조건 나쁜 자리라고 생각하지 않습니다.
반대로 부동산에서 ‘개인 사정으로 나갔다’는 말만 듣고 바로 믿지도 않습니다.
가능하다면 주변 상인이나 이전 임차인에게 실제 이유를 확인해보는 것이 좋습니다.
제가 지금 매장을 계약할 때도 이전 가게가 왜 나갔는지 확인했습니다.
다행히 매출 문제 때문이 아니라 사장님의 개인적인 사정으로 정리한 자리였습니다.
현장에서 얻는 정보가 생각보다 많습니다.
7. 계약하기 전에 같은 자리를 최소 세 번 보세요
마지막으로 제가 창업 컨설팅을 하면서 늘 말씀드리는 것이 있습니다.
계약서에 도장을 찍기 전에 최소 세 번은 가보세요.
시간과 요일을 바꿔서 확인합니다
첫 번째는 평일 점심.
두 번째는 평일 저녁.
세 번째는 주말.
가능하다면 날씨도 다른 날에 보는 것이 좋습니다.
처음 방문했을 때는 사람이 많아서 좋아 보였는데 다른 날 가보니 한산할 수도 있습니다.
반대로 처음에는 별로라고 생각했던 곳이 다른 시간대에는 전혀 다른 모습을 보여주기도 합니다.
상권은 정지된 사진이 아니라 계속 움직이는 공간이기 때문입니다.
그래서 저는 후보지를 볼 때 한 번 보고 결정하기보다 같은 자리를 시간과 요일을 바꿔가며 직접 확인하는 것을 중요하게 생각합니다.
창업 입지 선정은 좋은 자리를 찾는 것이 아니었습니다
10년 넘게 창업 컨설팅을 하면서 정말 많은 분들의 창업 준비를 봤습니다.
그중 가장 안타까웠던 경우는 계약부터 하고 나서 입지를 고민하는 경우였습니다.
입지는 인테리어나 메뉴처럼 나중에 쉽게 바꿀 수 있는 것이 아니기 때문입니다.
저 역시 직접 매장을 운영하면서 알게 됐습니다.
유동인구가 많다고 좋은 자리도 아니었습니다.
임대료가 싸다고 좋은 자리도 아니었습니다.
경쟁점이 없다고 좋은 상권도 아니었습니다.
중요한 것은 내가 하려는 업종의 고객이 실제로 있는지, 그 매출 구조로 임대료를 감당할 수 있는지, 내가 그 자리에서 오래 운영할 수 있는지였습니다.
그래서 지금 창업을 준비하고 있다면 후보지를 정한 뒤 아래 7가지를 하나씩 확인해보시기 바랍니다.
① 시간대별 유동인구
② 예상 매출 대비 임대료
③ 경쟁업체와 업종 밀도
④ 주거·오피스·학원가 등 상권 성격
⑤ 대표자의 이동거리와 매장 동선
⑥ 건축물대장·등기부등본·이전 임차인 확인
⑦ 시간과 요일을 바꾼 현장 방문
체크리스트가 ‘여기가 정답입니다’라고 알려주지는 않습니다.
하지만 적어도 내가 왜 이 자리를 선택했는지 설명할 수 있게 해줍니다.
창업하고 나면 예상하지 못했던 문제를 반드시 만나게 됩니다.
그때 내가 어떤 기준으로 이 자리를 선택했는지 알고 시작한 사람과, 단순히 ‘괜찮아 보여서’ 계약한 사람의 마음가짐은 분명히 다릅니다.
저 역시 여러 후보지를 비교하고 직접 발로 뛰어본 끝에 지금의 매장을 선택했습니다.
그리고 몇 년 동안 직접 운영해보면서 다시 확인한 것은 하나였습니다.
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