 |
| 창업 상권분석 임대료 싼곳이 정답이 아닙니다. |
매장을 준비하면서 가장 먼저 고민했던 것은 메뉴가 아니었습니다.
어디에 매장을 열 것인가.
아무리 맛있는 메뉴를 만들어도 사람들이 찾아오기 어려운 곳이라면 버티기 힘들다고 생각했습니다.
그래서 매장을 알아볼 때 단순히 임대료가 싼 곳을 찾기보다, 제가 만들고 싶은 샐러드 매장과 잘 맞는 상권인지부터 살펴봤습니다.
당시 후보지는 세 곳이었습니다.
편의상 A, B, C라고 부르겠습니다.
세 곳의 조건은 완전히 달랐습니다
A는 임대료가 가장 저렴했습니다
A는 주거 밀집 지역이었습니다.
임대료가 상대적으로 저렴했고, 주변에 경쟁하는 샐러드 매장도 거의 없었습니다.
표만 놓고 보면 가장 마음이 가는 자리였습니다.
임대료 부담도 적고 경쟁점도 없으니 처음 창업하는 입장에서는 상당히 매력적으로 보였습니다.
그런데 저는 오히려 경쟁점이 없다는 점이 마음에 걸렸습니다.
‘왜 이 동네에는 샐러드 매장이 없을까?’
그게 궁금했습니다.
그래서 며칠 동안 그 지역을 직접 돌아봤습니다.
사람들이 어느 시간대에 움직이는지, 주변에는 어떤 음식점이 많은지, 점심이나 저녁에 무엇을 사 먹는지 살펴봤습니다.
그러다 보니 경쟁 매장이 없는 것이 장점이라기보다, 그 지역 자체에 샐러드나 건강식을 돈을 주고 사 먹는 수요가 많지 않은 것은 아닐까 하는 생각이 들었습니다.
경쟁점이 없다는 것은 경쟁자가 없다는 뜻이기도 하지만, 반대로 그만큼 수요가 검증되지 않았다는 뜻일 수도 있었습니다.
결국 A는 탈락시켰습니다.
B는 점심 매출이 좋아 보였습니다
B는 오피스가 밀집한 지역이었습니다.
샐러드 매장이라면 직장인 점심 수요를 기대할 수 있는 자리였습니다.
점심시간만 놓고 보면 세 곳 중 가장 매력적으로 보였습니다.
하지만 직접 주변을 살펴보니 또 다른 문제가 보였습니다.
점심시간이 지나면 거리가 한산해졌고, 저녁과 주말에는 사람이 거의 없는 곳이었습니다.
제가 상권을 볼 때 임대료가 예상 매출의 15%를 넘지 않는지를 하나의 기준으로 잡았는데, B는 예상 매출을 기준으로 계산했을 때 임대료가 20%를 넘길 가능성이 있었습니다.
점심 매출은 좋아 보여도 특정 시간대에 매출이 집중되고, 임대료 부담까지 크다면 장기적으로 버티기 어렵겠다고 판단했습니다.
결국 B도 제외했습니다.
결국 선택한 곳은 A도 B도 아니었습니다
세 곳 중 가장 완벽한 곳은 없었습니다
마지막으로 남은 곳이 C였습니다.
C는 지금 운영하고 있는 송파본점 자리입니다.
주거지와 오피스가 섞여 있는 지역이었습니다.
A처럼 임대료가 저렴한 것도 아니었고, B처럼 점심시간 매출이 확실해 보이는 곳도 아니었습니다.
그런데 전체적으로 놓고 보니 가장 균형이 좋았습니다.
저는 이때 한 가지를 중요하게 생각했습니다.
딱 하나의 조건이 완벽한 자리보다, 치명적인 약점이 없는 자리가 낫다.
A는 임대료가 좋았지만 샐러드나 건강식 수요가 확실하지 않았습니다.
B는 점심 수요가 좋았지만 특정 시간대와 평일 매출에 대한 의존도가 높았고 임대료 부담도 컸습니다.
C는 어느 한 가지가 압도적으로 뛰어나지는 않았지만 주거와 오피스 수요를 함께 기대할 수 있었고, 시간대별 매출을 한쪽에만 의존하지 않아도 된다고 판단했습니다.
그래서 저는 C를 선택했습니다.
상권은 숫자 하나만 보고 결정하면 안 됐습니다
당시에는 이런 식으로 세 곳을 비교했습니다.
| 체크 항목 | A 주거지 | B 오피스가 | C 혼합상권 |
|---|---|---|---|
| 시간대별 유동인구 | 저녁에 몰림 | 점심에 집중 | 오전·점심·저녁이 비교적 고르게 분산 |
| 임대료 부담 | 낮음 | 높음 | 중간 |
| 업종 밀도 | 경쟁점 거의 없음 | 경쟁점 5곳 이상 | 경쟁점 2곳 |
| 주말 수요 | 주거 수요 기대 | 오피스 의존도가 높아 약함 | 주거 수요가 있어 상대적으로 안정적일 것으로 판단 |
| 주요 고민 | 건강식 수요가 확실한가 | 점심 외 시간대와 임대료 | 다른 두 곳보다 임대료가 높음 |
물론 이 표가 정답을 알려준 것은 아닙니다.
오픈하기 전에는 실제 매출을 알 수 없었기 때문입니다.
제가 할 수 있었던 것은 각 상권의 장점과 위험요소를 최대한 찾아보고, 그중에서 제가 감당할 수 있는 위험이 어디인지 판단하는 것이었습니다.
계약하기 전에 한 번 더 확인했습니다
임대료만 보고 바로 계약하지 않았습니다
C를 선택했다고 해서 바로 계약한 것은 아닙니다.
임대료가 A보다 비쌌기 때문에 오히려 계약 전에 더 꼼꼼하게 확인했습니다.
등기부등본을 확인했고, 이전 임차인이 왜 가게를 정리했는지도 알아봤습니다.
이전 가게가 폐업했다는 사실만 보고 ‘여기는 장사가 안 되는 자리인가?’라고 판단하고 싶지는 않았습니다.
실제로 확인해보니 이전 가게는 매출 문제 때문이 아니라 사장님의 개인적인 사정으로 정리한 경우였습니다.
그 사실을 확인하고 나니 적어도 이전 가게의 폐업 자체를 상권의 문제로 볼 필요는 없겠다는 판단을 할 수 있었습니다.
지금 생각하면 이 과정도 상권분석의 일부였던 것 같습니다.
인터넷에서 보는 상권 정보만으로는 알 수 없는 것들이 실제 현장에는 있었습니다.
체크리스트는 결정을 대신해주지 않았습니다
당시 제가 만든 상권 체크리스트에는 유동인구, 임대료, 경쟁점, 시간대별 수요, 주말 수요 같은 항목을 넣었습니다.
하지만 체크리스트에 점수를 매긴다고 해서 자동으로 정답이 나오는 것은 아니었습니다.
오히려 체크리스트가 저에게 해준 가장 큰 역할은 따로 있었습니다.
‘나는 왜 이 자리를 선택하는가?’를 스스로 설명할 수 있게 해준 것입니다.
A는 왜 포기했는지.
B는 왜 부담스러웠는지.
C는 어떤 위험을 감수하고 선택했는지.
이걸 하나씩 적어보니 제 선택이 조금 더 명확해졌습니다.
지금 돌아보면 상권 선택에서 가장 중요했던 것
좋은 상권보다 내 업종에 맞는 상권을 찾아야 했습니다
예전에는 좋은 상권이라고 하면 사람이 많은 곳이라고 생각했습니다.
하지만 직접 매장을 운영해보니 생각이 달라졌습니다.
사람이 많다고 무조건 좋은 것도 아니고, 경쟁점이 없다고 무조건 좋은 것도 아니었습니다.
중요한 것은 내가 하려는 업종의 고객이 실제로 존재하는가였습니다.
샐러드 매장이라면 단순히 유동인구만 볼 것이 아니라 건강식이나 간편식에 돈을 쓰는 고객이 있는지, 직장인인지 주거 고객인지, 점심 외 시간에도 매출을 만들 수 있는지까지 생각해야 했습니다.
그리고 무엇보다 그 상권에서 내가 감당할 수 있는 임대료인지 계산해야 했습니다.
결국 상권분석은 ‘가장 좋은 자리를 찾는 것’이 아니라 내가 하려는 장사를 지속할 수 있는 자리를 찾는 과정에 더 가까웠습니다.
지금도 그때의 선택을 완벽한 정답이라고 생각하지는 않습니다
C를 선택했다고 해서 모든 것이 예상대로 흘러간 것은 아닙니다.
실제로 매장을 열고 나니 예상했던 것과 실제 손님이 움직이는 시간도 달랐고, 오픈 후에야 알게 된 것들도 많았습니다.
하지만 적어도 왜 C를 선택했는지는 알고 시작했습니다.
지금 돌아보면 이 차이가 생각보다 컸습니다.
장사를 하다 보면 예상하지 못했던 문제가 계속 생깁니다.
그럴 때 내가 아무 생각 없이 이 자리를 선택했다면 작은 문제도 ‘내가 자리를 잘못 잡았나?’라는 후회로 이어질 수 있습니다.
반대로 당시 어떤 장단점을 보고 선택했는지 알고 있으면 문제가 생겼을 때도 **‘내가 감수하기로 했던 부분은 이것이고, 이 부분은 예상하지 못했던 문제구나’**라고 구분할 수 있습니다.
그게 결국 매장을 오래 운영하면서 버티는 힘이 되기도 했습니다.
상권분석은 정답을 찾는 일이 아니었습니다
처음 창업할 때는 완벽한 자리를 찾고 싶었습니다.
임대료도 저렴하고, 경쟁점도 없고, 유동인구도 많고, 주말에도 사람이 많은 자리 말입니다.
하지만 그런 자리를 찾는 것은 쉽지 않았습니다.
결국 제가 선택한 방법은 좋은 조건을 모두 갖춘 자리를 찾는 것이 아니라, 여러 조건을 놓고 가장 현실적인 선택을 하는 것이었습니다.
당시 후보지 세 곳을 비교하면서 배운 것도 바로 그것이었습니다.
임대료가 싸다고 좋은 상권은 아니었습니다.
경쟁점이 없다고 좋은 상권도 아니었습니다.
유동인구가 많다고 내 매장에 좋은 상권인 것도 아니었습니다.
내가 하려는 업종의 고객이 있는지, 임대료를 감당할 수 있는지, 특정 시간대에만 매출이 몰리지는 않는지, 그리고 내가 그 자리에서 실제로 오래 버틸 수 있는지를 함께 봐야 했습니다.
혹시 지금 식당이나 카페, 샐러드 매장 창업을 준비하면서 후보지를 놓고 고민하고 계신다면 인터넷에서 좋은 상권을 찾는 것만큼 직접 현장을 여러 번 걸어보는 것을 권하고 싶습니다.
그리고 후보지가 두세 곳이라면 장단점을 머릿속으로 비교하지 말고 직접 표로 만들어보시기 바랍니다.
숫자로 하나씩 적어놓고 보면 처음 마음이 기울었던 곳과 실제로 나에게 유리한 곳이 다를 수도 있습니다.
저 역시 그렇게 세 곳을 비교한 끝에 지금의 송파본점을 선택했습니다.
그때 만든 상권 체크리스트가 제게 알려준 것은 ‘여기가 정답이다’가 아니라 ‘내가 왜 이곳을 선택했는가’였습니다.
그리고 창업을 해보니, 그 이유를 알고 시작하는 것이 생각보다 중요했습니다
0 댓글